Налоговая узнает: что ждет российских собственников недвижимости в ОАЭ

Сведения о сделках с недвижимостью в ОАЭ могут стать для российских налоговых органов основанием не только для проверки уплаты НДФЛ, но и для анализа всей цепочки расчётов: происхождения капитала, движения денежных средств по зарубежным счетам и соблюдения требований валютного законодательства.

О том, какие риски возникают у российских собственников недвижимости в Эмиратах и почему переезд за границу не всегда исключает вопросы со стороны ФНС, в авторской статье для Forbes рассказала Анастасия Васильева, руководитель налоговой практики юридической компании NSV Consulting.

В 2026 году российские налоговые органы начали направлять собственникам требования о представлении документов и пояснений по сделкам с недвижимостью в ОАЭ. По данным NSV Consulting, ФНС получила сведения из Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD) о смене собственников недвижимости. При этом точное нормативное основание и механизм передачи таких данных публично не раскрыты.

Получение информации о конкретном объекте позволяет инспекции расширить предмет проверки. Помимо самой сделки, вопросы могут касаться источника денежных средств на покупку, счетов, через которые они проходили, доходов от последующей продажи или аренды и порядка проведения расчётов.

Само владение квартирой или другим объектом в ОАЭ не означает возникновения налога в России. Налоговые последствия зависят прежде всего от статуса собственника и характера полученного дохода. Для российского налогового резидента продажа недвижимости или её сдача в аренду может повлечь обязанность задекларировать соответствующий доход и уплатить НДФЛ. При неисполнении этих обязанностей возможны доначисление налога, пени и штрафы.

Отдельный блок рисков связан с валютным законодательством. Налоговое и валютное резидентство определяются по разным правилам. Российский гражданин может перестать быть налоговым резидентом РФ, но при этом сохранить статус валютного резидента. Поэтому порядок оплаты недвижимости необходимо анализировать отдельно от налоговых последствий сделки.

Особое внимание в статье уделено менеджерским чекам (manager’s cheque), широко используемым на рынке недвижимости ОАЭ. Привычный и законный для Эмиратов способ расчёта может не соответствовать требованиям российского валютного законодательства. В зависимости от участников и обстоятельств операции штраф за незаконную валютную операцию может составлять 20–40% её суммы, а при запрещённых расчётах между двумя российскими валютными резидентами ответственность потенциально возникает у каждой стороны.

Анастасия Васильева подчёркивает:

«Даже если в ОАЭ конкретный способ расчёта разрешается и приветствуется, это не означает, что российское законодательство его допускает».

Дополнительные риски возникают, если в цепочке расчётов используется криптовалюта. Например, когда цифровая валюта передаётся посреднику, который взамен организует выпуск менеджерских чеков для оплаты недвижимости или регистрационных расходов. В такой структуре отдельные этапы могут рассматриваться как самостоятельные валютные операции и требуют отдельной правовой оценки. Кроме того, с 1 сентября 2026 года российское регулирование прямо относит криптовалюту к валютным ценностям для соответствующих целей.

Появление таких запросов показывает, что зарубежная недвижимость уже не может рассматриваться как изолированный от российской налоговой системы актив. Информация об одной сделке способна стать отправной точкой для проверки зарубежных счетов, источников капитала и ранее совершённых операций.

Поэтому до направления ответа в ФНС целесообразно проверить документы по сделке, движение денежных средств, налоговый и валютный статус собственника в соответствующие периоды, а также исполнение обязанностей по декларированию и отчётности. Аналогичную проверку стоит проводить и до совершения новых сделок — особенно при выборе способа расчёта.

Подробнее о налоговых и валютных рисках — в статье Forbes.