ФНС России получила данные о квартирах россиян в Дубае

Российские налоговые органы начали направлять запросы физическим лицам в связи со сделками с недвижимостью в ОАЭ, совершёнными начиная с 2023 года. В первую очередь требования касаются объектов в Дубае, однако уже появляются запросы и по недвижимости в Абу-Даби.

О новой практике ФНС и связанных с ней рисках для российских владельцев недвижимости в ОАЭ рассказал РБК Герман Ковешников, юрист налоговой практики NSV Consulting.

По информации NSV Consulting, речь идёт уже о нескольких десятках запросов, преимущественно по сделкам 2023–2024 годов. Масштаб и детализация требований свидетельствуют о том, что российские налоговые органы получили доступ к конкретным сведениям о зарубежных сделках и начали использовать их в контрольной работе.

Герман Ковешников комментирует:

«Это беспрецедентный для российской налоговой практики случай массового получения и использования конкретных сведений о сделках с недвижимостью российских резидентов».

При этом ФНС официально отмечает, что централизованный автоматический обмен с ОАЭ непосредственно данными о доходах от использования или продажи недвижимости сейчас не предусмотрен. Вместе с тем между Россией и ОАЭ действует несколько механизмов обмена налоговой информацией, включая международные соглашения и процедуры обмена по запросу. Точный правовой механизм, на основании которого российская сторона получила сведения о сделках, публично не раскрыт.

Судя по содержанию требований, налоговые органы располагают достаточно подробной информацией: о факте продажи недвижимости, дате сделки, адресе и площади объекта, стоимости и участниках сделки. При этом сведения о первоначальной стоимости приобретения объекта и способе проведения расчётов, вероятно, имеются не во всех случаях — соответствующие документы ФНС запрашивает непосредственно у налогоплательщиков.

Основное внимание инспекций связано с налогообложением дохода от продажи зарубежной недвижимости. ФНС проверяет, являлся ли продавец налоговым резидентом РФ, была ли задекларирована прибыль от сделки, какие расходы были понесены при приобретении объекта и существуют ли основания для освобождения дохода от налогообложения.

Одновременно проверка может выйти за рамки НДФЛ. Налоговый орган вправе заинтересоваться способом проведения расчётов, источником поступления денежных средств, оплатой регистрационных сборов и соблюдением российского валютного законодательства.

Герман Ковешников отмечает:

«Кроме того, не следует забывать про возможные нарушения мер по обеспечению финансовой стабильности России(по ним возможна ответственность вплоть до изъятия всего полученного по сделке в доход государства), а также риски ведения предпринимательской деятельности без регистрации ИП в России (когда российский налоговый резидент как физическое лицо сдает в аренду много объектов недвижимости)».

Отдельный риск связан со способом расчётов. В ОАЭ при покупке недвижимости широко используются менеджерские чеки, наличные средства и в отдельных случаях криптовалюта. Однако допустимость таких инструментов по законодательству ОАЭ не означает их автоматического соответствия требованиям российского валютного регулирования.

Появление новой категории запросов показывает, что владельцам недвижимости в ОАЭ необходимо учитывать значительно более высокий уровень прозрачности зарубежных операций для российских налоговых органов.

Тему запросов российских налоговых органов по сделкам с недвижимостью в ОАЭ Герман также прокомментировал для Business FM.

По его словам, основное внимание ФНС сейчас сосредоточено на продаже объектов недвижимости российскими налоговыми резидентами. Из поступающих требований следует, что налоговые органы могут располагать сведениями о конкретном объекте, его адресе и стоимости продажи, зарегистрированной в Dubai Land Department. При этом информация о первоначальной стоимости приобретения недвижимости и отдельных деталях расчётов может отсутствовать, поэтому эти документы запрашиваются непосредственно у налогоплательщика.

В первую очередь инспекция проверяет, был ли задекларирован и уплачен в России налог с дохода от продажи недвижимости. Дальнейшая проверка может затронуть порядок расчётов и соблюдение требований валютного законодательства — в зависимости от обстоятельств сделки и документов, представленных в ответ на запрос ФНС.

Собственникам имеет смысл заранее проверить сделки прошлых лет: определить свой налоговый и валютный статус на соответствующие даты, проанализировать доходы от продажи и аренды, способы расчётов и исполнение обязанностей перед ФНС. При наличии расхождений необходимо оценить возможные налоговые и валютные последствия и сформировать документально подтверждённую позицию до ответа на требование инспекции.

Подробнее — в материале РБК.